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Venezuela - 17 de Agosto del 2017  
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Condominios se organizan para reparar los daños causados por la represión

Fuente: El Nacional
Venezuela  /  La mayor preocupación de los vecinos es poder reparar portones y puertas para no ser vulnerables ante la inseguridad, o una nueva arremetida de la GNB y la PNB o civiles armados.

Portones derribados por vehículos militares, ascensores dañados y vidrios rotos son parte de las secuelas de la actuación de los cuerpos de seguridad, e incluso de civiles armados, contra edificios donde sus habitantes participaron en las protestas en rechazo al gobierno.

Reparar esos daños imprevistos se ha convertido en el dolor de cabeza de los vecinos por los altos costos de materiales y la escasez de piezas mecánicas, pero también porque hay quienes temen invertir en arreglos con el riesgo de que policías y militares vuelvan a las incursiones violentas si continúan las manifestaciones.

En el conjunto residencial Terrazas El Paraíso, en la avenida Páez de ese sector, una tanqueta de la Guardia Nacional Bolivariana derribó el portón de la entrada el 1º de mayo pasado. Repararlo les costaba aproximadamente 3.000.000 bolívares. Mientras los vecinos pagaban cuotas especiales de condominio, hicieron un arreglo parcial con apoyo de la comunidad.

“Se estaba terminando de reunir el dinero cuando iniciaron de nuevo los bombardeos (de lacrimógenas) a las residencias. Pensamos que si arreglábamos otra vez lo volverían a dañar, y así sucedió. En esa segunda oportunidad hasta se llevaron una reja”, contó una vecina.

“Mientras la situación del país siga así, hemos soldado por seguridad la puerta de peatones y uno de los dos accesos para vehículos. Ahora todos pasamos por una sola entrada y a una cierta hora se cierra para evitar que alguien pueda entrar de noche”, añadió.

Una situación similar se generó en el conjunto residencial Los Verdes, también en El Paraíso, donde fueron dañados varios portones. Un residente de una de las etapas indicó que hay costos menores en vidrios y bombillos que rompieron los cuerpos de seguridad cuando ocurrió el allanamiento el 13 de junio pasado, los cuales sí se están cobrando a todos los residentes a través de la junta de condominio.

Para las rejas de acceso de vehículos han recibido donaciones del sector privado.

“Un ascensor necesita 4 tiros de guaya para funcionar. Una de esas piezas hace 2 meses valía 345.000 bolívares. Nos cuesta asumirla, tomando en cuenta que muchos repuestos son importados y el precio varía según el dólar paralelo”, señaló un vecino.

En la tercera etapa había 8 ascensores operativos de 12 instalados. Luego de la irrupción de los cuerpos de seguridad quedaron solo 3 funcionando.

En estos edificios, como en otros en La Candelaria, los vecinos destacan que los materiales y la mano de obra han sido asumidos por los mismos residentes.

Impacto negativo

Una reciente encuesta promovida por la asociación Micondominio.com en su cuenta de Twitter revela que 31% de los consultados considera que la vulneración de la seguridad física es la principal consecuencia negativa para las residencias en estos últimos tres meses de manifestaciones. Otros aspectos son los problemas de convivencia (28%), de administración (24%) y de limpieza y servicios públicos (17%). Contabilizan hasta la fecha 46 conjuntos afectados en el contexto de las protestas contra el gobierno.

La abogada laboral Tibaire Altuve, miembro de la organización, destacó que a pesar de esos resultados, también se ha exaltado la solidaridad de vecinos y muchos están asumiendo tareas que antes no hacían en favor de la comunidad, lo cual contrarresta uno de los problemas más comunes en los conjuntos residenciales: la apatía y poca participación en la toma de decisiones.

Condominio mediador

Altuve recuerda que las juntas de condominio y administradoras de los edificios deben mantener una posición apolítica debido a la pluralidad de sus ocupantes. En la actualidad están asumiendo funciones como la intermediación entre grupos de vecinos que están de acuerdo con la protesta y otros que no, “ambas posturas legítimas”.

Danitza Suárez, coordinadora de la AC Kilómetro Inteligente y promotora de Micondominio.com en el estado Mérida, considera necesario en esta coyuntura que los integrantes de una junta de condominio se organicen más para aportar soluciones ante una contingencia y mejorar la comunicación entre los residentes.

Por ejemplo, hace un par de semanas, cuando fue convocado el paro cívico de 48 horas por la MUD, y en sectores la paralización duró más tiempo, vecinos tomaron previsiones para garantizar la alimentación del personal de vigilancia y de limpieza.

El Estado debe responder

El abogado Julio Galea, especialista en ley residencial, destaca que los destrozos a edificios causados por la acción violenta de policías, militares o civiles armados son responsabilidad del Estado. “Es este el que, de acuerdo con la Constitución, debe garantizar el derecho a la seguridad”.

Insiste en que cuando, por ejemplo, la GNB entra a unas residencias sin orden de allanamiento o sin la presencia de un juez o fiscal del Ministerio Público, actúa al margen de la ley.

Galea, también profesor de derecho condominial, explica que una comunidad de copropietarios, previo acuerdo a través de una asamblea, está en su derecho de demandar a la nación por daños y perjuicios. Sus abogados serán en principio los de la empresa administradora del edificio, a menos que el colectivo designe a uno diferente.

“He oído decir a muchos que para qué, que eso no vale la pena; pero a ellos les digo que las demandas contra el Estado sí prosperan, sí pueden tener éxito”. Sin embargo, para este procedimiento no es suficiente con que los vecinos dispongan de fotos o videos de los daños causados. Antes de emprender las reparaciones en el conjunto residencial es necesario que la comunidad o la administradora soliciten a un juez o notario realizar una inspección judicial.

Posteriormente estos funcionarios y su equipo deberán elaborar un expediente que incluirá la evidencia considerada válida en un juicio. Estas pruebas prescriben (o pierde vigencia) a los 20 años. Si se gana el caso y procede la indemnización, el Estado deberá indexar los costos de esos daños.

MARÍA VICTORIA FERMÍN
mfermin@el-nacional.com

Peruanos prefieren adquirir sus viviendas por canales online

Fuente: wix.com
Perú  /  Estas ventas pueden representar hasta dos veces más de las que vienen por el canal ‘offline’, según explica Antonio Espinosa, gerente general de la inmobiliaria Desarrolladora .

Un nuevo mundo de posibilidades. El mundo online llegó y ningún mercado está lejano a esta transformación digital.

Antonio Espinosa, Gerente General de la inmobiliaria Desarrolladora conversó con Gestion.pe sobre esta nueva forma de publicidad dentro del mercado de ventas de viviendas.

“En los últimos años, se ha desarrollado todo lo que es la venta del canal digital. Lo que nos lleva a dos escenarios, la venta ‘offline’ (paneles, publicidades, banners) y ‘online’ a través de Facebook y Google Adwords. Este último en el mercado inmobiliario representa aproximadamente el 90% del contacto con los clientes”, señaló Espinosa.

Así mismo, destacó que la inmobiliaria Desarrolladora recibe al mes, aproximadamente 18 mil visitas a su página web. De ese número, mil se traducen en cotizaciones; y de esas, 10 son traducen en ventas, lo que representa cerca de US$ 3 millones mensuales, solo por el modo ‘online’.

“Este es un margen muy alto para el sector inmobiliario ya que en el modo ‘offline’ tan solo se llega a concretar 5 ventas. Es el doble”, acotó.

Finalmente, Espinosa recomendó a todos los empresarios a usar la publicidad online, no solo del sector inmobiliario . “Lo que sucede es que la publicidad online llega a ser menor en costos frente a la ‘offline’. Y el rendimiento es muy alto. Cada cotización nos cuesta US$ 0.25. Esto nos ha generado un crecimiento de 20% anual. Lo que significa que estamos facturando 60 a 70 millones anuales”, expresó.

Fiorella Gil Mena
 
 

Real estate recargado: las claves para entender el mercado inmobiliario que se viene

Fuente: Shutterstock
Argentina  /  La reaparición del crédito hipotecario está transformando el negocio de las propiedades: oferta para la clase media, proyectos en barrios alternativos y los nuevos roles de los inversores y los desarrolladores.

La irrupción del crédito hipotecario cambió las reglas a la hora de hacer negocios con los ladrillos. La financiación se convirtió en la brújula que marcará el ritmo del mercado. Con una demanda de créditos hipotecarios que fue récord en junio con $ 3717 millones otorgados, casi siete veces más que en el mismo mes de 2016, la industria local sueña con la posibilidad de replicar el modelo chileno, país en el que las líneas para comprar el techo propio equivalen a 20 puntos de la economía. "En 1999/2000, el mercado alcanzaba el 5% del PBI argentino. Hoy representa el 0,5%", detalla el desarrollador Gonzalo Monarca, presidente del grupo homónimo.

En la Argentina, faltan 1,3 millones de casas y otras 2,7 millones tienen que ser refaccionadas o no cuentan con la infraestructura básica. El déficit habitacional es tema central de la mesa chica del presidente Macri que incentiva un esquema de cooperación entre el Gobierno y los bancos que permita cuotas bajas y plazos de hasta 30 años en préstamos. "Trabajamos en la evolución de un Estado netamente ?constructor' a uno ?facilitador'. Es decir que no sea el que genere las soluciones habitacionales sino que co-invierta con el sector privado", define Iván Kerr, subsecretario de Desarrollo Urbano y Vivienda de la Nación, que destaca que con $ 25.000 millones en el presupuesto para la Secretaría para la Vivienda, y considerando una inversión de $ 1 millón por casa, sólo se podrían construir 25.000 viviendas. Por eso, la apuesta en apalancar esas inversiones es que se subsidie la demanda y que el sistema financiero participe con préstamos a largo plazo. En este contexto, las líneas ajustadas por la Unidad de Valor Adquisitivo (UVA), un coeficiente que actualiza el capital y las cuotas del crédito hipotecario a la inflación son las más demandadas. Se financia hasta un 75% del valor de la vivienda y se cobra una tasa que varía entre 3,50 y 7%, según el banco. El acierto de establecer tasas bajas más actualización por CER es que genera cuotas por debajo de las de un alquiler. Un relevamiento de Reporte Inmobiliario concluyó que el monto mensual de una hipoteca es 17% menor a la de un alquiler, al relevar un dos ambientes usado en la Capital. " Se pasó del Procrear de Cristina de 2014, que subsidiaba implícitamente casas en los countries con una tasa del 14% con 30% de inflación, a hacerlo explícitamente en la que el Estado pone el 40%", analiza Gustavo Llambías, vicepresidente de la Asociación de Empresarios de la Vivienda y Desarrollos Inmobiliarios (AEV).

En este escenario, inversores, desarrolladores, constructores, inmobiliarias y los bancos se adaptan a las nuevas reglas.
El comprador final marca el ritmo de la demanda

La proliferación del crédito generó que el apalancamiento se dé por la demanda real, es decir quien compra una unidad para vivir. "Se deja de pensar en la propiedad por la tasa de retorno", explica José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. "Venimos de un mercado que validaba la suba de precios un mercado chico que se despegaba de la capacidad adquisitiva. Ahora se generarán negocios genuinos y no bonos de ladrillos", agrega Marcelo Satulovsky, consultor en desarrollos urbanos inmobiliarios.

En junio, las escrituras formalizadas con crédito bancario representaron el 19,4% del total de operaciones, un 166% más respecto de un año atrás. Después de 2009, este año será el mejor de los últimos cinco. "La resurrección del usuario final provocará que los desarrolladores dejemos de poner el foco en el inversor y volvamos a construir departamentos más grandes", explica Bruno Martino , director ejecutivo de la desarrolladora Comasa.

El cambio de perfil de los compradores reactivó al mercado de recambio de propiedades. "El blanqueo hizo que muchas familias aprovechen para ampliarse y se reactivó la venta de los cuatro ambientes", coincide Ignacio Camps, director de la compañía de servicios inmobiliarios Evoluer.

Llegan los proyectos de calidad para la clase media

La irrupción del usuario final de clase media genera otro tipo de exigencias para los desarrolladores que tienen que construir proyectos distintos de mayor calidad alejados de las zonas top los únicos que se movieron en los últimos 15 años con tickets menores a los $ 3 millones para que puedan calificar para los créditos. Esta realidad cambia la concepción de los productos y la mirada sobre cómo construir. "El segmento medio es la materia pendiente y es hacía donde estamos apuntando al momento de comprar tierra y pensar los nuevos productos", anticipa Gustavo Menayed, CEO de la desarrolladora Portland. En concreto, surgen emprendimientos con detalles como el doble vidrio algo impensado en un barrio medio. "No habrá que mudarse a Belgrano para conseguir una unidad de calidad", coinciden en el mercado. También se suman a los amenities como parte de la casa cuidando que no impacten en las expensas. Habrá más oferta con espacios de trabajo en los complejos y kids club.

Hay vida más allá del corredor norte

Son las áreas de la ciudad con incidencias de entre US$ 400 y US$ 700/m², que los desarrolladores no tenían en el radar porque los inversores, foco de la demanda de los últimos años, compraban sólo unidades en barrios consolidados como por ejemplo la zona norte de la Capital Federal. "Durante 10 años construimos para el 10% más rico del país. El crédito permite construir para el 40% y que nos animemos a zonas frías", afirma Llambías, quien además de directivo de la AEV, es socio de la desarrolladora RED Consulting and Management y uno de los primeros desarrolladores que ya tiene cerrado un crédito intermedio -el que toma el desarrollador y luego puede transferirlo al comprador para el proyecto de US$ 55 millones que construye en la ex planta de Aurora, en la zona de Lope de Vega y Juan B. Justo en Monte Castro.

Monarca es uno de los jugadores que en los últimos meses adquirió tierra en barrios en los que hasta ahora no invertía, como Barracas, La Boca y San Telmo. "Con una incidencia de US$ 700/m² se lográ un producto de US$ 2500/m²", justifica el empresario.

Rozados de Reporte Inmobiliario agrega el despegue de barrios porteños como Parque Patricios, la parte sur de Boedo y Parque Chacabuco, con buena oferta de medios de transporte y tierra disponible. "Hay que mirar el oeste de la ciudad, más allá de la avenida Corrientes", agrega Leonardo Rodríguez Nader, CEO y fundador de la desarrolladora de CMNV que avanza en la construcción del proyecto Astillero, de US$ 25 millones de inversión en la avenida Huergo, una zona que se revalorizada una vez concluida la obra del Paseo del Bajo. El desarrollador confiesa estar analizando tierra en La Boca. "Es un barrio que conserva su identidad cultural, algo muy valorado en el mundo", justifica.
Adiós al monopolio del fideicomiso al costo

El lanzamiento de líneas intermedias para los desarrolladores con tasas del 17% anual que financian entre 70 y 100% de la obra en este último caso, el Estado subsidia el 30% cambia la forma de hacer negocios. "Tenemos 120 proyectos nuevos para financiar. De esta forma resolvimos lo que era un reclamo del sector que sostenía que no les rendía la TIR porque tenían que esperar dos años desde que terminaban un proyecto para colocar las últimas unidades", explica Kerr.

"Desde el nacimiento del cepo cambiario en 2009, el motor casi excluyente del mercado fue el inversor en edificios construidos desde el pozo y a través de fideicomisos inmobiliarios", relata Hernán Nucifora CEO de Global Investments, otro de los primeros desarrolladores en acceder a la financiación bancaria intermedia para el proyecto mixto Campus Norte de más de $ 400 millones de inversión que construye en Vicente López.

Los desarrolladores se alejarán del modelo de preventas en el que financiaban el emprendimiento durante la construcción en cuotas que se actualizaban por CAC, y transferían los incrementos al inversor que se convertía prácticamente en socio. Hoy tienen que adecuarse a vender a un precio cerrado y financiado.

Con el nuevo esquema, dejan de depender de la preventa para fondear la obra y pueden construir con capital intensivo. "Es el mundo ideal trabajar tomando deuda de los bancos", admite Monarca. "Esta medida reduce la necesidad de capital de trabajo y mejora el retorno sobre la inversión lo que lo transforma en un negocio atractivo", analiza Sebastián Sommer, CEO de CasasARG, la empresa fundada por el private equity Tayron Capital, para administrar inversiones en desarrollos residenciales, con foco en la clase media que construye un emprendimiento de US$ 50 millones en Caballito-. Es decir, se aceleran los procesos: el desembolso de la inversión es más rápido, la recuperación para el inversor también y el comprador deja de alquilar antes.

"Se terminó la época de los fideicomisos al costo que sólo incentivaron los desarrollos en zonas calientes, en donde todos nos peleábamos por una baldosa. Volvimos a la normalidad", afirma Llambias.

De todas formas, la expectativa no es que los fideicomisos al costo desaparezcan, sino que se sumarán opciones. "Hoy, en muchos casos son mal utilizados por parte de algunos desarrollistas para garantizarse utilidades anticipadas y no correr riesgo por inflación", alerta Camps. Afirma que los casos en los que se invita a pagar entre 45 y 60 % al pago inicial en dólares, "el empresario ya sumó su utilidad". "No puede generarse preventas de pozo de US$ 6000 u US$ 8000/m²", dispara. Para evitar es situaciones es clave mirar quien está detrás del proyecto y su experiencia, coinciden en el mercado.
El nuevo rol de los inversores

Los defensores acérrimos de la fórmula location, location, location tienen otras oportunidades. Por caso, pueden ingresar en la primera etapa del negocio por ejemplo participando de la compra de la tierra. Sommer confía en el rol que tendrá el mercado de capitales. Hasta ahora la única experiencia en el mercado local fueron los US$ 162,7 millones, el dinero que sumaron los cinco fondos comunes de inversión cerrados del sector aprobados por la Comisión Nacional de Valores (CNV) que permitían blanquear sin multa a principio de año.

Sommer que fue el primero que suscribió uno aclara que es clave que el Congreso apruebe la ley del mercado de capitales que incluye la reforma que exime del impuesto a las ganancias al instrumento. El cambio convertiría a los fondos cerrados en un vehículo transparente y que se tribute según sea la carga de cada participante del fondo. Con los fondos el inversor diversifica su capital en varios inmuebles y cambia el chip.
Foto: Pepe Serra

"Pasará a participar del mercado inmobiliario más con un objetivo de rentabilidad que de protección del capital", analiza Sommer y agrega: "hay US$ 120.000 millones del blanqueo que buscarán alternativa". Al comparar entre invertir en fondos o en obras estructuradas mediante fideicomisos al costo, Carlos Spina, el director comercial de Argencons la compañía que suscribió el fondo más alto del mercado y que avanza con un proyecto mixto de US$ 215 millones en Retiro sostiene: "Si el fondo es de equity, la rentabilidad debería ser más o menos la misma; en el manejo del fideicomiso al costo cada uno es responsable de su unidad, de la comercialización y alquiler mientras que en el fondo esto se hace de modo colectivo".

Además, la expectativa es que en un futuro inmediato los inversores se apropien del negocio del boom de hipotecas. "Es el mercado más caliente en el que se puede capitalizar las hipotecas Uvas, que son las que motorizan la demanda de inmuebles", explica Damián Tabakman, rector de la escuela de negocios EN Real Estate.

Tabakman aclara que se orientan a unidades usadas porque aún no hay líneas para comprar en pozo. "Con los movimientos del dólar se beneficiaron los que tienen su hipoteca en dólares, porque deben menos en dólares mientras la propiedad que adquirieron vale lo mismo o incluso más por la demanda", profundiza.

En definitiva, si bien no puede hablarse de un mercado de oportunidades ganga, hoy los ladrillos van hacia una industria más profesionalizada, con negocios que surgen naturalmente en un sector que, por las condiciones macro, durante quince años desatendió a gran parte de sus consumidores.

Tendencias en ladrillos

El poder del premium.

La demanda de m2 en los barrios top sigue en alza y en algunas zonas ya cotiza por encima de los US$ 8000

Vuelve el vecindario.

Para compensar el bajo metraje de las unidades surgen los amenities pensados como extensión social de la casa

Proyectos mixtos.

Se multiplican las propuestas que combinan oficinas, espacio comercial y unidades residenciales

Todo en blanco.

Por la reaparición del crédito hipotecario, el mercado inmobiliario va camino hacia una mayor profesionalización
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XII Gran salón inmobiliario 2017 Feria Internacional
  • Fecha: 24/08/2017 al 27/08/2017
  • Organizado por: Corferias
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  • Lugar: CORFERIAS. Bogotá © Entrada principal Carrera 37 no 24 -67
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