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GACETA
OFICIAL DE LA REPUBLICA DE VENEZUELA Caracas,
07 de diciembre de 1999 Nº 36.845 República
de Venezuela Ministerio de la Secretaría de la Presidencia Despacho
del Ministro AVISO
OFICIAL Por cuanto
en el Decreto con Rango y fuerza de
Ley Nº 427 de fecha 25 de octubre de 1999, publicado en la Gaceta Oficial de
la República de Venezuela Nº 5398 Extraordinario de fecha 26 de octubre de
1999, se evidencian fallas del original enviado a su publicación, se procede
en consecuencia, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 4º de la Ley
de Publicaciones Oficiales, a una nueva impresión. En
Caracas, a los siete días del mes de diciembre de mil novecientos noventa y nueve.
Año 189º de la Independencia y 140º de la Federación. FRANCISCO
RANGEL GOMEZ Ministro
de la Secretaría de la Presidencia EXPOSICION
DE MOTIVOS LEY
DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS La
legislación vigente, dispersa en múltiples disposiciones, resulta
absolutamente anacrónica, y sólo ha traído como consecuencia que no se
construya inmuebles para ser dados en alquiler. Con el Proyecto de Decreto
Ley de Arrendamientos Inmobiliarios se actualiza y concentra en un solo texto
legal toda la materia, restableciendo así la seguridad jurídica necesaria
para las partes intervinientes en la relación arrendaticia, con lo cual se
logran dos objetivos fundamentales: estimular la participación de la
inversión privada nacional y extranjera en la construcción masiva de
desarrollos inmobiliarios para ser destinados al arrendamiento, y reactivar
la industria de la construcción, la más importante del país por el efecto
generador y multiplicador de empleo. La
seguridad jurídica de las partes interesadas en la relación arrendaticia está
garantizada en el Proyecto de Decreto-Ley, con la inclusión de nuevas figuras
legales, tales como: la Prórroga Legal Obligatoria, la Preferencia Ofertiva y
el Retracto Legal Arrendatario, y el Pago por Consignación. Igualmente, todos
los mecanismos procesales, tanto del procedimiento administrativo como del
contencioso administrativo y del judicial, han sido objetos de profundas
mejoras, teniendo siempre presente el derecho de las partes y la debida
celeridad procesal, con la consiguiente disminución de costos, tanto para el
Estado como para las partes. Así mismo, se prevé la creación de oficinas
especiales para prestar asistencia legal y jurídica gratuita a personas
carentes de medios económicos suficientes. Proponemos
este Decreto-Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en razón de lo establecido
en la Ley Habilitante, que a nuestro juicio, nos abre la posibilidad de
dictar este texto normativo, cuando autoriza al Presidente de la República en
el ámbito económico sectorial a: "Reformar la Ley Orgánica de Seguridad
Social Integral, así como las Leyes de los Subsistemas de Salud, Pensiones y
de Vivienda y Paro Forzoso, con el propósito de incluir mecanismos idóneos de
protección a los diferentes sectores sociales, garantizar la vigilancia y
supervisión por parte del Estado de los diferentes fondos y tomar en
consideración la incidencia económica financiera." La
creación de un nuevo Ministerio como el de Infraestructura implicó la
realización de un análisis de las políticas que queríamos desarrollar para
lograr la misión que se nos encomendaba, a través de la visión del Ministerio
que queríamos y de las competencias que debíamos asumir para ser eficientes
en la prestación de los servicios que por Ley nos corresponde prestar. En
razón de todo esto surge la inquietud de este Proyecto. El Ministerio de
Infraestructura dentro de sus planes de Desarrollo Urbano que implica la
construcción, promoción, planificación e incluso financiamiento de viviendas
(entendido como un macro de hábitat y no simplemente de casa), se encuentra
con la necesidad de vivienda que existe en nuestro país a lo que hay que
sumar la poca capacidad económica de la mayor parte de nuestra población para
adquirirlas. Esto lleva a la reflexión en el sentido de que hay que promover
inversiones a los fines de adecuar a cada realidad económica la oferta de
vivienda que hacemos que en algunos casos será a través de adquisiciones por
política habitacional, en otros tipos de financiamientos, a través de
proyectos de auto´gestión o con auto-construcción y, en otros casos tendrá
que ser a través de arrendamientos. Para
que ello sea posible, hay que crear un marco jurídico que se adecúe a la
realidad, que limite la autonomía de la voluntad de las partes en lo
estrictamente necesario y sobre todo que cree la seguridad jurídica. Entrando
en materia, el contrato de arrendamiento sobre inmuebles urbanos y
sub-urbanos señala por sí mismo el índice de las fluctuaciones económicas de
una determinada sociedad, y constituye como tal una figura en la cual se
reflejan las angustias que dan lugar en cierta forma, a movimientos sociales
y políticos fundamentales. El contrato de arrendamiento, entendido en
subdesarrollo histórico como arrendamiento de cosas, viene definido por el artículo
1.579 del Código Civil "como un contrato por el cual una de las partes
contratantes se obliga a hacer gozar una cosa mueble o inmueble por cierto
tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a
aquélla". Ese principio de autonomía de la voluntad de las partes
contratantes ha sido limitado desde principios del Siglo XX por la
intervención estadal a través de
leyes especiales que regulan la materia, tanto en Europa como en América,
mediante disposiciones que han pretendido lograr un equilibrio aún no
alcanzado entre arrendador y arrendatario. En
nuestro país no se ha legislado correctamente sobre la materia. No se trata
de poner "parches" a unas disposiciones atomizadas y obsoletas,
sino de crear un homogéneo cuerpo de normas como el que hoy se presenta con
una perfecta armonización entre los intereses de arrendatarios y
arrendadores. Los acentuados problemas habitacionales que en la actualidad
enfrentamos, han traído como consecuencia que el arrendamiento de inmuebles
se haya convertido, judicial y administrativamente, en una especie de guerra
de guerrillas donde se libran los más intrincados debates entre propietarios,
administradores, abogados e inquilinos sin que se produzcan soluciones
adecuadas con la debida celeridad. El
proyecto que se presenta, logra evitar esa anacrónica situación por cuanto
precisa lo relativo a la fijación del canon máximo mensual de arrendamiento
de inmuebles, dejando esta actividad circunscrita a la esfera administrativa
con los correctivos necesarios que impone la situación económica general del
país, y trasladando al organismo judicial ordinario el conocimiento y
decisión de todas las demás materias inquilinarias (desalojos, reintegros por
cobro de sobrealquileres, etc.) Por otra parte, se crea en beneficio del
inquilino la figura de "LA PRORROGA LEGAL U OBLIGATORIA" que
necesariamente debe conceder el arrendador al inquilino que ha suscrito un
contrato de arrendamiento a tiempo determinado, así como también regula de
manera muy clara el derecho que tiene el inquilino para adquirir el inmueble
que ha tomado en arrendamiento a través del "RETRACTO LEGAL
ARRENDATICIO". Además, el Proyecto establece normas procesales novedosas
que permitirán imprimir a los procesos judiciales la necesaria celeridad para
que los conflictos puedan ser decididos prontamente, con verdadero sentido de
justicia y equidad. Cobra
especial relevancia en el Proyecto, el traslado de la vía administrativa a la
sede judicial del conocimiento y decisión de las materias inquilinarias, con
excepción de la regulación de inmuebles que hemos entendido, por obvias
razones debe mantenerse dentro de la competencia del Poder Ejecutivo
Nacional. Ello permitirá que los conflictos puedan solucionarse de manera
breve y expedita, manteniendo un verdadero y propio sentido de seguridad
jurídica, que proveerá a las partes involucradas en los conflictos
arrendaticios de los mecanismos judiciales que en plano de igualdad, le otorgan
las herramientas necesarias contempladas en el Proyecto para que puedan
ejercer su legítimo derecho a la defensa, sin interferencias y desigualdades,
y al mismo tiempo limite el costo del procedimiento judicial que resulta a
veces tan prolongado y desigual que en definitiva sólo beneficia a quien
tiene la posibilidad económica de mantener una situación litigiosa prolongada
en el tiempo. Es
necesario mantener dentro de la competencia del Poder Ejecutivo Nacional, la
materia relativa a la fijación de los
cánones de arrendamiento tal como lo concibe la Ley Vigente. En efecto, las
disposiciones inquilinarias en el mundo, y sobre todo aquellas que regulan el
precio del contrato, han surgido en todos los países con motivo de
situaciones de emergencia económica y política como la que atraviesa
actualmente Venezuela, en atención a que los alquileres de los inmuebles
siempre han sido incluidos dentro de los llamados "Artículos de Primera
Necesidad". Así observamos que en nuestro país, se mantiene como reserva
del Ejecutivo Nacional la fijación de los alquileres de los inmuebles, lo
cual se establece en la Ley de Regulación de Alquileres de 1960, encomendado
esta función a la Dirección General Sectorial de Inquilinato del Ministerio
del Desarrollo Urbano, (hoy Ministerio de Infraestructura) El Ejecutivo
Nacional ha delegado transitoriamente tal competencia como autoriza el
Parágrafo Único del Artículo 3 de la citada Ley, en Organismos Municipales
para que tales funciones reguladoras las presten esos organismos (Las
Alcaldías) en el interior de la República, pero resulta verdaderamente
inconveniente que esa situación del interior se traslade a la Capital de la
República pues el Área Metropolitana resulta muy compleja, muchos inmuebles
se encuentran ubicados territorialmente en área de dos municipios diferentes,
los criterios que manejarían los evaluadores de inmuebles pudieran crear
impredecibles situaciones en los casos en los que algunos inmuebles se
encuentran apenas a unos metros de distancia entre un municipio y otro, o en
fin, se podría producir un caos si esa función es delegada. Manteniendo la
competencia en materia de regulación para el Área Metropolitana de Caracas en
la Dirección General Sectorial de Inquilinato (Poder Ejecutivo Nacional) se
establecerían criterios uniformes que permitan aplicar la ley con verdadera
equidad. En
conclusión, el Proyecto que presentamos sería una ley moderna, garante plena
de los derechos de los arrendadores y de los arrendatarios (inquilinos),
capaz de influir positivamente en la solución del grave problema de la
vivienda. En efecto, una ley justa , equilibrada y protectora de la seguridad
de los derechos de las partes involucradas es lo que anhela la sociedad
venezolana y estamos seguros que cumplirá un papel fundamental en el
desarrollo y consolidación del sector inmobiliario, por ser el producto de un
esfuerzo bien intencionado. Sin
duda alguna, la nueva Ley tendrá un
efecto inmediato y otro a mediano plazo. En primer caso se logrará la
incorporación al mercado de arrendamiento de un sin número de viviendas que
permanecen deshabitadas, por el temor de sus propietarios a darlas en
alquiler debido a la inseguridad jurídica existente en esa actividad. A
mediano plazo se conseguirá que se construyan masivamente desarrollos inmobiliarios
para alquilar. Decreto Nº 427 25 de octubre de 1999 IGNACIO
ARCAYA Encargado
de la Presidencia de la República En
ejercicio de la atribución que le confiere el ordinal 8º del artículo 190 de
la Constitución y de conformidad con lo dispuesto en el numeral 4º del
artículo 1º de la Ley Orgánica que autoriza al Presidente de la República
para dictar Medidas Extraordinarias en Materia Económica y Financiera
requeridas por el Interés Público de fecha 22 de Abril de 1999, publicada en
la Gaceta Oficial de la República de Venezuela Nº 36687 de fecha 26 de abril
de 1999, en Consejo de Ministros, DICTA el siguiente LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS |
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Título I: Capítulo I: Disposiciones Generales
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